נחלות

"וְהָיָה, כִּי-תָבוֹא אֶל-הָאָרֶץ, אֲשֶׁר יְהוָה אֱלֹהֶיךָ, נֹתֵן לְךָ נַחֲלָה; וִירִשְׁתָּהּ, וְיָשַׁבְתָּ בָּהּ"

נחלה הינה קרקע חקלאית שהוחכרה לחוכר לתקופה ארוכה לצורך פרנסתו ומגוריו ומהווה יחידה משקית חקלאית אחת.

נחלה מוקצית אך ורק למתיישב בה ומעמדו כ"בר רשות" מקנה לו זכויות להתגורר בחלקת המגורים (חלקה א') לנצל ולעבד את החלקה החקלאית הצמודה לה (חלקה ב') ברציפות ובקביעות למטרות שלשמן הוחכרה הקרקע.

חוכר ובני המשפחה הגרעינית לא יהיו זכאים להחזיק יותר מנחלה אחת על מקרקעי ישראל.
המערכת ההסכמית בין רשות מקרקעי ישראל, לבין האגודה השיתופית בהסכם משבצת, יכול שיהיה הסכם דו צדדי בין רמ"י לאגודה, ביחס לעתודת קרקע המהווה "משבצת חקלאית" בהתאם לתקן הנחלות המאושר לאותו מושב, ובמעמדה כ"ברת רשות", היא שמעניקה רשות שימוש לחבר האגודה, הוא חוכר הנחלה.
לעיתים נחתם הסכם תלת צדדי בין הסוכנות היהודית, רמ"י והאגודה, כאשר הסוכנות מהווה גורם מיישב בין רמ"י לאגודה השיתופית והסוכנות היא שמעניקה לאגודה את זכותה כ"בר רשות".

הנחלה מורכבת משלוש סוגי חלקות:
חלקה א' – "חלקת המגורים": שטח קרקע רצוף המיועד בתוכנית למגורים, למבני משק ולעיבוד חקלאי של בעל הזכויות בנחלה.
חלקות א' של הנחלות מוחכרות לחוכרים בהסכמי חכירה פרטניים.
בעל זכויות בנחלה רשאי לבנות שלוש יחידות דיור על חלקת המגורים בפטור מתשלום:

בית 1 עד 160 מ"ר

בית 2 "בן ממשיך" עד 160 מ"ר

בית 3 "יחידת דור שלישי" במידה ואכן מתגוררים בנחלה בפועל שלושה דורות יחידה שלישית עד 55 מ"ר הצמודה לאחד ממבני המגורים הקיימים.

חלקה ב' – מיועד לשימוש חקלאי בלבד על ידי בעל הזכויות בנחלה בנוסף לחלקה א'.
חלקה ג' – שטח המיועד לשימוש חקלאי בלבד במשותף על ידי האגודה.
חלקות ב' וג' יוחכרו לאגודה בהסכם חכירה לדורות תוך שמירת זכות השימוש של החוכרים בשטחים אלו הזכאים לזכות שימוש והנראה בחלקות ב' וג' המהוות חלק מנחלתו.

האגודה במעמד של "בר רשות":

  • האגודה חייבת להעמיד לרשות חוכר הנחלה קרקע לעיבוד חקלאי בשטח המהווה את נחלתם לפי גודל הנחלה באותו יישוב ובמסגרת הכוללת של המשבצת.
  • האגודה רשאית להחליט כי לבעלי הנחלות יוחכרו חלקות ב' מתוך השטח המוכר לאגודה כמשבצת.
  • האגודה היא שאחראית להכין תוכנית חלוקה לצרכי רישום בלשכת רישום המקרקעין,כיחידות רישום נפרדות בשלמות, זאת על מנת לאפשר לחוכר לחתום על הסכם חכירה פרטני מול רמ"י ביחס לחלקת המגורים.
  • העברת זכויות בנחלה תתאפשר בכפוף לקבלת אישור האגודה לביצוע העברה. היה וסירובה של האגודה נובע משיקולים בלתי סבירים, רשאית הרשות לפעול אף ללא הסכמת האגודה ולאשר את העברת הזכויות.

הסדר עיגון זכויות בחלקת המגורים בנחלה:
פרק 8 סימן ז' לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל מאשר רכישת זכויות בנחלה. החלטת המועצה נועדה לעגן את זכויות החוכרים בחלקת המגורים בנחלה ולהנות משלל הטבות ושדרוג משמעותי ביחס לזכויות החוכר בנחלה.
יש לזכור כי חובת עיבוד השטחים החקלאיים הצמודים לחלקת המגורים ממשיכה לאורך כל תקופת החכירה ברציפות, בין בהצטרפות להסדר ובין אם לאו.
רכישת הזכויות בנחלה פוטרת את החוכר מתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91%, בגין רצונו להפיק הנאה נוספת מקרקע ומאפשרת תוספת בניה בכל אחת מיחידות הדיור הקיימות או במסגרת פיצול/ הפרדת מגרש, וכן מקנה פטור מתשלום דמי הסכמה במקרה של העברת זכויותיו לאחר.

תנאי הסף להצטרפות להסדר:

  • קיימת תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר) רשומה בלשכת רישום המקרקעין לפיה חלקה א' של הנחלה מהווה יחידת רישום נפרדת. לחילופין, קיומו של הליך להכנה ורישום תוכנית לצרכי רישום לכל הנחלות במושב או תוכנית רישום פרטנית לשטח נחלה ספציפי בתיאום עם האגודה.
  • שטח רציף בגודל עד 2.5 דונם המיועד למגורים.
  • הסדרה ותשלום בעד כל השימושים בתוך שטח הנחלה, חובות עבר בגין דמי שימוש חורג או דמי חכירה.

קיימים שני מסלולי הצטרפות להסדר:

מסלול דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע

  1. ניצול היקף זכויות הבניה הבסיסי בשטח של 375 מ"ר בלבד בכל דרך, לרבות על דרך של הקמת יח"ד נוספות והכל כפי שיאושר על ידי מוסד התכנון.
  2. ביטול הדרישה לרצף הבין דורי כתנאי לבניית היחידה השלישית.

!תשומת לב! בגין פיצול מגרש, יאלץ החוכר לשלם 33% מערך הקרקע בקיזוז החלק היחסי בשיעור של 3.75% ששולם, כאשר 29.25% מהווה השלמה ל-160 מ"ר + 33% ליתרת הזכויות והפוטנציאל התכנוני.

כמו כן, בעד מימוש זכויות בניה מעבר להיקף זכויות הבניה הבסיסי כאמור, ישלם דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% מערך הקרקע.

מסלול דמי רכישה בשיעור 33% מערך הקרקע

  1. רכישת מלוא הזכויות למגורים בבניה נמוכה – משמע, רכישת הפוטנציאל התכנוני העתידי בחלקת המגורים, ללא הגבלה מטעם הרשות. אך בהתאם למגבלות התב"ע החלה על המקרקעין ובכפוף לאישור מוסד התכנון.ביטול הרצף הבין דורי
  2. פטור מתשלום בגין ניצול זכויות בניה נוספות
  3. פטור מתשלום בגין פיצול מגרש
  4. פטור מתשלום דמי הסכמה בעת מכירת חלקת המגורים
  5. החוכר יהיה רשאי להשכיר את יחידת הדיור הבנויות בחלקת המגורים, אף למי שאינו נחשב "קרוב" על פי נהלי רשות מקרקעי ישראל.
  6. חתימה על חוזה חכירה למשך 3 תקופות נוספות של 49 שנים כל אחת.

!תשומת לב! מימוש זכויות לפעילות לא חקלאית (פל"ח) בחלקת המגורים מכוח תוכנית או אישור לשימוש חורג יחוייב בתשלום לרשות.
רכישת מלוא הזכויות אינה משנה את הכללים החלים על יתר שטחי הנחלה שאינם מהווים את חלקת המגורים לרבות לעניין תשלום דמי הסכמה.

התנאים לפיצול/הפרדת מגרש מחלקת המגורים בנחלה:

  1. יחידת דיור קיימת עם זכויות בניה של לפחות 160 מ"ר המשמשת בפועל למגורי החוכר ולא תותר פיצול מן הנחלה.
  2. תוכנית תקפה ולחילופין קידום תוכנית נקודתית המאפשרת את הפיצול, בהתאם למגבלות תמ"א 35.

    תפריט
    התחילו צ'אט
    שלום,
    הגעת למיכל ואקרט - משרד עורכי דין, כיצד נוכל לעזור?