עסקאות שינוי ייעוד וניצול

במסגרת התקשרותו של בעל זכויות – חוכר, בחוזה חכירה מול רשות (מינהל) מקרקעי ישראל, נקבעים בין היתר שני תנאים העומדים בבסיס ההתקשרות;

האחד, ייעוד המקרקעין – חוזה החכירה קובע מה תהיה מטרת החכירה ומה השימוש המותר לחוכר במקרקעין עד תום תקופת החכירה.

השימוש המותר בנכס המקרקעין משתנה ממקרה למקרה, בהתאם לתוכניות החלות על המקרקעין נכון למועד ביצוע ההתקשרות. כך למשל, נקבע ייעוד למגורים/ תעשיה/ מסחר/ מחסן/ אולם וכד', לעיתים הרשות תאפשר לחוכר לבצע בנכס שימושים מעורבים תחת חוזה חכירה אחד.

השני, ניצול הזכויות במקרקעין – חוזה החכירה קובע מה יהיו זכויות הבניה הניתנות לניצול בגבולות שטח ההקצאה המקורי, בהתאם לתוכניות אשר היו תקפות במועד הקצאת המקרקעין.

ניצול הזכויות אינו אחיד ומשתנה בין חוזה לחוזה בהתאם לטיב המקרקעין, ייעודם ושטחם.

תשומת הלב כי ייתכנו מקרים בהם רשות מקרקעי ישראל תקנה לחוכר את מלוא זכויות הבניה בהתאם לתוכניות החלות על המקרקעין במועד ההקצאה, ובמקרים אחרים יוגבלו זכויות הבניה – כהגדרת הרשות "הקצאה לפי בנוי בפועל", משמע, הקצאה בעדה שולמה תמורה אך ורק עבור חלק מזכויות הבניה הניתנות לניצול במקרקעין.

הפיתוח המואץ במדינה על דרך של קידום ואישור אלפי תוכניות בניין עיר (תב"ע) מידי שנה ברמות תכנון שונות, מייצרות תמורות ושינויים רבים ביחס לשימושים המותרים במקרקעין וכן ביחס להגדלת זכויות הבניה הניתנות לניצול במקרקעין, באופן המטיב עם זכויותיו של החוכר.

התמורות והשינויים שיכול להפיק בעל הזכויות בנכס המקרקעין נוכח קידום תב"עות חדשות, והגשת בקשות להיתר מחייב קבלת אישור וועדות התכנון (עירייה), ומאחר והרשות הינה בעלים של הקרקע, יש לקבלאף את הסכמת רשות (מנהל) מקרקעי ישראל לבקשות השונות.

עבור מתן הסכמתה של הרשות, ביחס לרצונו של בעל הזכויות להפיק הנאה נוספת על זו שרכש במועד ההקצאה, על דרך שלניצול זכויות בניה נוספות וחתימתה על התוכניות או הסכמתה לשינוי הייעוד שנקבע במועד ההקצאה – יאלץ בעל הזכויות לבצע עסקת שינוי ייעוד וניצול ולשאת בתשלום דמי היתר.

היתרונות המשמעותיים בהקניית בעלות:
הקניית הבעלות מייתרת את התלות ברשות מקרקעי ישראל ומשחררת את בעל הזכויות מנבכי הבירוקרטיה והצורך בקידום וחתימת הרשות על בקשות להיתר בניה או הצורך בקבלת הסכמתה לשינוי הייעוד.
הקניית הבעלות אף משדרגת את זכותו של החוכר מחכירה לבעלות ומקנה לו פטור מתשלום דמי היתר.
כפועל יוצא, הוא רשאי לעשות ככל העולה על רוחו במקרקעין, בהתאם לתוכניות החלות ובכפוף לקבלת ההיתר לשינוי המבוקש מטעם מוסד התכנון. בנוסף, דמי ההיתר עלולים להגיע לסכומי עתק כאשר ברוב המכריע של המקרים הרי שמסלול הבעלות יהא עדיף עשרות מונים על פני תשלומם.

חוכר המבקש לרכוש זכויות נוספות או שונות מהזכויות שנרכשו במועד ההקצאה, ישלם דמי היתר מהוונים:
בחוזה חכירה למגורים או תעסוקה – תגבה הרשות דמי היתר בשיעור של 31% מההפרש שבין הערך המעודכן של זכויות החוכר על פי חוזה החכירה לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד או הניצול.

בהסכם פיתוח כאשר בעל הזכויות מבקש להגדיל את זכויות הבניה שהוקצו לו, ישלם דמי היתר בשיעור של 91% משווי הזכויות הנוספות כפי שיקבע על פי שומה.

משרדנו מעניק ללקוחותינו שירות משפטי איכותי ויעיל בקידום עסקאות לשינוי ייעוד וניצול, פיצול מגרש, הגדלת זכויות הבניה המותרות לניצול במקרקעין, שינוי ייעוד המקרקעין והוכחת השימושים המותרים בהתאם לתוכניות החלות. בנוסף, אנו מתמחים בקידום בקשות להיתר וחתימת הרשות על גבי התוכניות.

דעו כי ישנה חשיבות רבה בהתערבות משפטית בהליכים אלו, בשים לב לרצונו של הלקוח ולמיזם המתוכנן ובחינת מסלול העסקה הכדאית ביותר עבור כל לקוח ולקוח.

    תפריט
    התחילו צ'אט
    שלום,
    הגעת למיכל ואקרט - משרד עורכי דין, כיצד נוכל לעזור?